임대차3법 소급적용 및 자주묻는 질문 정리(Q&A)

임대차3법 소급적용 및 자주묻는 질문 정리

임대차3법에 대한 지난 포스팅에서 핵심내용과 각 법의 시행시기, 예외사유에 대해 알아보았습니다.

아직 숙지가 안된 분들은 아래 포스팅 먼저 읽어보고 오시기 바랍니다.

2020/08/16 - [정부지원제도] - 부동산 3법이란?(시행시기와 핵심내용)

임대차3법의 논의가 활발히 되지 않고 시행시기가 빠르다보니 아직까지 현장에선 혼란이 가중되고 있습니다. 오늘 임대차3법에 대한 주요 질문에 대한 답을 통해 조금이나마 궁금증이 해결되시기를 바랍니다.

임대차3법 소급적용 및 질문정리

1. 계약갱신 청구권 주요 질문

질문 : 집주인이 직접 들어와 거주한다고 계약갱신 못했는데 거짓일 경우에는?

답변 : 허위 사유로 인한 갱신 거절시에는 임차인은 임대인에 손해배상 청구가 가능합니다.

질문 : 법 시행 후 계약 만료되어 새로운 세입자와 계약했는데, 기존 세입자가 계약갱신 요구시에는?

답변 : 법 시행 이전에 제3자와 계약 채결한 경우에는 예외적으로 기존 임차인에게 갱신청구권을 부여하지 않습니다. 

이때, 임대인은 '법 시행 이전 계약했음'을 계약서 등으로 입증할 수 있어야 합니다.

법 시행 이후라면 '제3자와의 계약'을 이유로 기존 세입자의 계약갱신 요구를 거절 할 수 없습니다.

질문 : 묵시적 갱신도 갱신청구건 행사한걸로 보는지?

답변 : 아닙니다. 임차인은 '계약을 갱신하겠다'라고 명확히 의사표시를 해야 인정됩니다.

질문 : 계약기간이 2개월밖에 안남았는데 저도 계약갱신이 가능한가요?

답변 : 계약갱신 청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지 행사가능합니다.

즉, 법이 시행된 7월31일 이후 갱신청구권을 행사하려면 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 하고,

따라서 7월31일~8월30일 사이에 만료되는 계약은 1개월 미만이라 갱신청구권이 인정되지 않고 8월30일 이후에 만료되는 계약부터 갱신청구권 행사가 가능합니다.

* 주택임대차보호법 개정으로 인해 2020년 12월10일 이후에는 계약만료 2개월 전까지 요구해야 계약갱신이 가능합니다.

질문 : 이미 연장해서 4년째 살고 있는데 계약갱신 청구권 사용 가능한지?

답변 : 사용 가능합니다. 법 시행 이전에 연장한 것과 관계없이 세입자는 1회(최대2년)에 한해 계약 연장이 가능합니다.

2. 전월세 상한제 주요 질문

질문 : 지금 전세로 살고 있는데, 집주인이 월세로 돌린다고 할 경우엔?

답변 : 개정법률로 보면 임대차는 이전과 동일 조건으로 다시 계약한 것으로 보므로 임차인 도으이 없이는 불가능하지만, 만약 임차인이 동의할 경우라도 보증금 및 월세에 대한 전월세 상한제가 적용됩니다.

질문 : 임대료 상한율을 지자체에서 정하는 이유?

답변 : 각 지자체에서 조례를 통해 상한선인 5% 이내의 범위에서 임대료 상한율을 정할 수 있도록 했습니다.